OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(s吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里hí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的(de)不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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