近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhě18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗ng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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