饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费(f三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式èi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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