5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(s非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么