近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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