5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的赓续前行是什么意思，赓续前进的意思两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(赓续前行是什么意思，赓续前进的意思lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 赓续前行是什么意思，赓续前进的意思