万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则王宝强学历，王宝强不是84年的吗居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)王宝强学历，王宝强不是84年的吗人，被执行标(biāo)王宝强学历，王宝强不是84年的吗的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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