饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(边际贡献的计算公式是什么呀chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)边际贡献的计算公式是什么呀一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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