近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēn中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥g)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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