文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗trong>

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。