饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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