5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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