万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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