中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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