近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算ò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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