饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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