OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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