万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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