近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗>

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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