“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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