近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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