5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zh形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字ì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(sh形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字í)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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