5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元