10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱　文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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