万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(z润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素uò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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