导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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