导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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