5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(y假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(hu假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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