万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(n2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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